建て替えを考えるタイミング

川口市で住宅の建て替えを検討するタイミング

建て替えを考えるタイミングは全国共通の「築30年前後」が目安ですが、川口市のように旧耐震基準の住宅が多く残り、敷地条件も厳しい地域では、判断材料が少し変わってきます。ここでは、川口市で住宅の建て替えを検討する際に押さえておきたいデータを紹介します。

三大都市圏の平均居住年数は34.4年

国土交通省の「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」によると、注文住宅で住み替え・建て替えを行った世帯の従前住宅の平均居住年数は、全国で32.6年、三大都市圏では34.4年でした。川口市が含まれる三大都市圏は、全国平均より約2年長く住み続けてから建て替えに踏み切っている計算です。

取得時期の内訳を見ると、三大都市圏では「平成7年～平成16年」が17.8％、「昭和60年～平成6年」が16.4％を占めています。バブル期前後に建てた住まいが、ちょうど建て替えの検討時期に差しかかっていると考えられます。

※参照元：【pdf】国土交通省 住宅局／令和6年度住宅市場動向調査報告書 P.88（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001900667.pdf）

川口市では約2万3千戸が「耐震性なし」と推計されている

川口市が公表している「川口市建築物耐震改修促進計画」では、令和7年3月31日時点の市内の住宅総数は約27万5,000戸（275,199戸）。このうち昭和56年5月までの旧耐震基準で建てられた住宅は39,434戸あり、そのなかで耐震性が確認できていない住宅は23,047戸と推計されています。

市全体の耐震化率は91.6％で、川口市は令和12年度までにこれを95％へ引き上げる目標を掲げています。裏を返すと、市内にはまだ2万戸を超える「耐震性が不十分な可能性のある住まい」が残っているということです。旧耐震基準の家に住んでいる場合は、築年数だけでなく耐震性能の観点からも建て替えを検討する価値があります。

調査時点	住宅総数	旧耐震基準の住宅	うち耐震性なし	耐震化率
平成25年10月1日	242,120戸	53,539戸	30,490戸	87.4％
令和5年10月1日	270,520戸	40,493戸	24,145戸	91.1％
令和7年3月31日	275,199戸	39,434戸	23,047戸	91.6％

※参照元：【pdf】川口市／川口市建築物耐震改修促進計画 P.14（https://www.city.kawaguchi.lg.jp/material/files/group/119/taisinnkasyuusokusinnkeikaku.pdf）

建て替え世帯の中心は60代｜世帯主の平均年齢は60.7歳

同じく令和6年度住宅市場動向調査によると、注文住宅（建て替え）世帯の世帯主の平均年齢は60.7歳で、60歳以上が59.1％を占めています。新築（土地を購入して建てた世帯）の平均年齢42.1歳と比べると、約19歳の差があります。

また、建て替え後の住宅は延床面積が124.4㎡から114.7㎡へと平均で約10㎡狭くなる一方、手すりの設置率は75.8％、段差のない室内は86.4％と、すべての住宅種別のなかで高齢者対応設備の整備率がもっとも高くなっています。「広さを追う」よりも「これから20～30年を安全・快適に暮らす」ことを重視した建て替えが主流だとわかります。

川口市は市街地の敷地が限られているため、同じ敷地で暮らしやすさを底上げできる建て替えは、住み替えよりも現実的な選択肢になりやすいといえるでしょう。

※参照元：【pdf】国土交通省 住宅局／令和6年度住宅市場動向調査報告書 P.33・P.34・P.38（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001900667.pdf）

川口市で建て替える前に確認したい法規制

建て替えは「今建っている家と同じ規模の家を建て直せる」とは限りません。川口市は市街化が進んだエリアが多く、道路・防火・地盤の3点は特に事前確認が欠かせません。

幅員4m未満の「狭あい道路」に接する敷地は事前協議が必要

川口市では、幅員4メートル未満の狭あい道路に接する敷地で建物を建てる場合、建築確認申請を提出する前に市との後退用地（セットバック）に関する事前協議を行うことが義務づけられています。この事前協議の義務化は令和6年7月1日に施行されました。

古い住宅密集地では、当時は問題なく建てられた敷地でも、現行のルールではセットバックが必要になるケースがあります。後退分だけ敷地の有効面積が減るため、建てられる建物の大きさが今より小さくなる可能性がある点に注意しましょう。建築会社を選ぶ段階で、川口市での事前協議の実務に慣れているかどうかを確認しておくと安心です。

※参照元：川口市公式HP（https://www.city.kawaguchi.lg.jp/soshiki/01130/060/13/43792.html）

防火地域・準防火地域では建築コストが上がる

川口市では、防火地域が約59.0ヘクタール、準防火地域が約560.9ヘクタール指定されています。防火地域は商業業務地など建物の密集度が特に高いエリア、準防火地域は市街地中心に近く建物密集度が高いエリアが対象です。

これらの地域では、一定規模以上の建築物は耐火建築物などにする必要があり、外壁・軒裏・開口部（窓やドア）に防火性能を求められます。その分、同じ間取り・同じ延床面積でも建築費は上がります。建て替えの資金計画を立てる際は、自分の敷地が防火地域・準防火地域に該当するかを川口市都市計画課や都市計画図で先に確認しておきましょう。

※参照元：川口市公式HP（https://www.city.kawaguchi.lg.jp/soshiki/01130/020/youtotikukeikakunado/4607.html）

液状化リスクのあるエリアは地盤調査を入念に

川口市は液状化危険度マップを公開しており、50メートルメッシュで算出した東京湾北部地震発生時の想定震度をもとに、液状化の危険性が色分けされています。市は「ゆるい砂地盤で、地下水が地表面付近の浅い深さにある地盤」が特に危険性が高いとし、液状化の判定には簡易調査では不十分で、ボーリング調査の実施を推奨しています。

建て替えでは地盤調査が法令上必須ですが、川口市の場合は「調査を行ったかどうか」だけでなく「どのレベルの調査を行ったか」まで踏み込んで確認したいところ。液状化が想定されるエリアでは、表層地盤改良工法などの対策費用をあらかじめ資金計画に織り込んでおくと、着工後の予算超過を防げます。

※参照元：川口市公式HP（https://www.city.kawaguchi.lg.jp/soshiki/01130/060/12/5495.html）

川口市の建て替えで使える補助金・税制

「建て替えそのもの」に直接使える市の補助金は限られていますが、周辺の制度をうまく組み合わせれば負担を軽減できます。2026年8月時点で川口市が公開している主な制度は下表のとおりです。

制度名	補助率・上限	建て替えとの関係
住宅の耐震診断補助金	診断費の3分の2／上限6万5千円（戸建て）	建て替えるか耐震改修で済ませるかの判断材料になる
住宅の耐震改修補助金	改修費の23％／上限60万円（戸建て）	補助対象は耐震改修工事。建て替えは対象メニューに含まれない
狭あい道路拡幅整備助成金	道路拡幅協力95万円、分筆登記35万円、支障物撤去30万円、隅切り設置協力25万円（いずれも上限）	建て替え時のセットバックで発生する費用に充てられる
道路後退用地分筆補助金	対象額の3分の2／上限12万円	後退用地を市へ寄附する場合の測量・分筆・登記費用が対象
住宅リフォーム補助金	工事費の5％／上限10万円	建て替え・新築は対象外

住宅の耐震診断・耐震改修補助金

川口市の耐震診断補助金・耐震改修補助金は、いずれも平成12年（2000年）5月31日以前に建築された住宅が対象です。昭和56年6月1日から平成12年5月31日までに建てられた住宅の場合は、木造在来軸組構法かつ2階建て以下に限られます。

診断は費用の3分の2（戸建ては上限6万5千円）、改修は費用の23％（戸建ては上限60万円）が補助されます。いずれも令和8年度の新規受付が始まっており、実績報告は申請年度の1月31日までに提出が必要です。

注意したいのは、補助の対象があくまで「耐震改修工事」である点。建て替え（既存住宅の解体＋新築）は市の補助メニューには含まれていません。ただし、まず耐震診断補助を使って現在の住まいの耐震性を客観的に把握しておけば、「改修で延命するか、建て替えるか」を数字で判断できます。適用可否の最終確認は建築安全課（048-242-6344）へ問い合わせましょう。

※参照元：川口市公式HP（https://www.city.kawaguchi.lg.jp/soshiki/01130/060/2/2236.html／https://www.city.kawaguchi.lg.jp/jigyoshamuke/kensetsukoji_kensetsu/kojiitaku/2/11788.html）

狭あい道路拡幅整備事業の助成金・補助金

川口市の狭あい道路拡幅整備事業では、市道に接する敷地で後退用地や隅切り用地を市へ寄附した場合に助成金が交付されます。金額は道路拡幅協力が上限95万円、分筆登記が上限35万円、支障物撤去が上限30万円、隅切り設置協力が上限25万円です。また、後退用地を市へ寄附する際の調査・測量・分筆・登記費用については、対象額の3分の2（上限12万円）が補助されます。

建て替えでセットバックが必要になる敷地なら、実質的にもっとも使いやすい制度です。ただし「適合通知を受ける前に契約、分筆及び工事を行わないでください」とされており、順番を誤ると対象外になります。申請期限は申請年度の1月31日までです。

※参照元：川口市公式HP（https://www.city.kawaguchi.lg.jp/soshiki/01130/060/13/45506.html）

住宅リフォーム補助金は建て替え・新築が対象外

令和8年度（2026年度）の川口市住宅リフォーム補助金は、工事費の5％・上限10万円（税込20万円以上の工事が対象）が交付される制度です。受付期間は令和8年8月6日から令和9年1月29日まで、窓口受付のみの先着順となっています。

ただし、事業用・賃貸用住宅とあわせて「建て替え」「新築」は対象外と明記されています。建て替えを前提にするならこの制度は使えないため、リフォームで対応するか建て替えるかを比較検討する段階で、この差も踏まえておきましょう。

※参照元：川口市公式HP（https://www.city.kawaguchi.lg.jp/soshiki/01130/040/2_2/48993.html）

固定資産税の住宅用地特例に注意

住宅が建っている土地は、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）で課税標準額が価格の6分の1、それを超える部分（一般住宅用地）で3分の1に軽減されています。建て替えでは工事期間中に建物がない状態が生じるため、賦課期日である1月1日の時点をまたぐ場合、この特例の扱いがどうなるかを事前に確認しておく必要があります。

川口市の公式ページには建て替え中の土地に関する具体的な取扱いは掲載されていないため、着工前に固定資産税課（048-259-7639）へ問い合わせ、解体・着工のスケジュールを決めるのが確実です。

※参照元：川口市公式HP（https://www.city.kawaguchi.lg.jp/soshiki/01050/090/1/3038.html）

川口市で建て替えにかかる費用の目安

建て替えの費用は「解体費用＋建築費用＋仮住まい費用＋諸経費」で構成されます。土地を新たに買う必要がないぶん、住み替えより総額を抑えやすいのが特徴です。

解体費用の相場

川口市の解体費用の坪単価は、参照する調査によって幅がありますが、木造でおおむね3万7千円～5万7千円／坪が目安です。30坪の木造住宅なら本体工事費で110万円前後、これに養生費・樹木撤去・ブロック撤去・室内残置物撤去などの付帯工事費が平均29万円程度加算されます。

構造	坪単価の目安A	坪単価の目安B
木造	約5.7万円／坪	約3.7万円／坪（2.4万～6.6万円）
鉄骨造	約5.5万円／坪	約4.9万円／坪（3.0万～7.3万円）
RC造	―	約7.7万円／坪（6.5万～11.9万円）

注意点は、川口市に多い狭小地や旗竿地、接道が狭い敷地では重機が入りにくく、手壊し作業や小型重機の使用で費用が割高になりやすいこと。アスベストが使われている住宅ではさらに撤去費用が上乗せされます。解体業者は施工会社の紹介だけで決めず、必ず複数社の相見積もりを取りましょう。

※参照元A：クラッソーネ「川口市の解体費用相場と坪単価」（https://www.crassone.jp/price/saitama/kawaguchishi）／※参照元B：解体無料見積ガイド「埼玉県川口市の解体費用相場」（https://www.kaitai-guide.net/costprice/areacp/saitama/kawaguchishi/）

建て替え世帯の資金の実態

令和6年度住宅市場動向調査によると、注文住宅で建て替えを行った世帯の平均資金は5,214万円、中央値は3,900万円でした。土地を購入して新築した世帯の平均6,188万円（中央値5,030万円）と比べると、約1,000万円低い水準です。

また、建て替え世帯の自己資金比率は57.1％で、新築世帯の32.2％を大きく上回っています。60代前後で建て替える世帯が多いことから、退職金や貯蓄を充てるケースが多いと考えられます。住宅ローンを組む場合は、年齢による借入期間の制限や、親子リレーローンといった選択肢も含めて早めに金融機関へ相談しておきましょう。

※参照元：【pdf】国土交通省 住宅局／令和6年度住宅市場動向調査報告書 P.46～47（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001900667.pdf）

見落としやすい仮住まい費用

建て替えでは、解体から引き渡しまでの期間、仮住まいが必要になります。川口市の2LDKの家賃相場は、調査元によって13.2万円～14.80万円ほど。仮に半年間借りるとすれば、家賃だけで80万～90万円前後です。これに敷金・礼金・仲介手数料と、往復2回分の引っ越し費用、荷物が入りきらない場合のトランクルーム代が加わります。

費用を抑えるなら、2DK（相場8.0万～9.69万円）など間取りのグレードを一段下げる方法もありますが、短期の賃貸契約は物件数が限られるうえ、家族の荷物が入る広さとなると選択肢はさらに狭まります。建築会社を選ぶ段階で「仮住まいのサポートがあるか」を確認しておくと、費用と手間の両方を大きく減らせます。

※参照元：LIFULL HOME'S「川口市の家賃相場」（https://www.homes.co.jp/chintai/saitama/kawaguchi-city/price/）／Yahoo!不動産「川口市の家賃相場・推移（賃貸）」（https://realestate.yahoo.co.jp/rent/price/03/11/11203/）

川口市で建て替えを依頼する会社の選び方

建て替えは、土地探しが不要なぶん「敷地の条件をどこまで読み解けるか」で仕上がりが変わります。川口市で会社を選ぶなら、次の3点を確認しておきましょう。

1つ目は、川口市の法規制に対応した実績があるか。狭あい道路の事前協議や準防火地域の仕様、液状化を踏まえた地盤対策は、地域での施工経験がものをいう部分です。

2つ目は、仮住まいのサポートがあるか。前述のとおり仮住まい費用は100万円近くに膨らむこともあるため、会社側で物件を用意している場合は総額を大きく圧縮できます。たとえば当サイトで紹介している藤島建設は、建て替えを検討する人向けの情報サイト「ミライ思考」で、自社運営の仮住まい（敷金・礼金・仲介手数料・光熱費が無料）を案内しています。

3つ目は、建て替えで得られる性能の向上幅を数字で示せるか。耐震等級や断熱性能、ZEH対応の可否、それによる光熱費の削減見込みまで提示してもらえれば、「改修で延命するか、建て替えるか」を感覚ではなく数字で比較できます。

※参照元：藤島建設公式HP「ミライ思考」（https://fujishima-kensetsu.co.jp/mirai-siko/）

【選定理由】
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